рус/eng

Инжиниринговые услуги по всей
России с 2004 года

Есть вопросы? Звоните!

+7 (495) 989-51-26

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.

  • Главная
  • Статьи
  • Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.
                            
Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.
DMSTR - инжиниринговые услуги для бизнеса

Данная статья посвящена работе Застройщиков-Инвесторов в сфере жилищного строительства по 214 Федеральному Закону. В первой части статьи рассматриваются схемы работы Застройщиков при реализации строительных проектов с привлечением участников долевого строительства и последствия реформ 214-ФЗ для рынка недвижимости и Застройщиков.

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.

Преамбула

Проблема с дольщиками – достаточно избитая тема, но, тем не менее, не решаемая уже долгое время. Множество людей пострадали от недобросовестных застройщиков и откровенных мошенников, которые активно пользуются «прорехами» в законах.

Принятие в 2004 году 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изначально было продиктовано необходимостью защитить покупателя строящейся недвижимости от «двойных» и «тройных» продаж, путем регистрации договоров и ведения единого реестра в Федеральной регистрационной службе (ФРС). При этом долевое участие позволяло Застройщикам привлекать денежные средства на этапе строительства, а покупателям купить квартиру на 25-40% дешевле, чем на вторичном рынке.

В данный момент Правительство начало проводить реформы данного закона и серьезно ужесточать требования к Застройщикам, что призвано максимально снизить возможность махинаций на рынке строительства жилья в России.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Но многим хотелось бы понять, каким образом возникают «обманутые дольщики», какие схемы использует Застройщик при строительстве жилых комплексов с использованием 214-ФЗ и что может дать очередное внесение изменений в данный закон.

Как работал 214-ФЗ или «Как нам дом построить?»
Надо еще раз отметить, что введение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Российской Федерации" было продиктовано необходимостью, которая на тот момент остро ощущалась на рынке недвижимости. Для дальнейшего понимания важно осветить некоторые понятия и критерии, которыми руководствуются Застройщики при строительстве жилых объектов.

Первый критерий – это прибыль. Прибыль определяет интерес компании Застройщика к тому или иному объекту. Чем выше прибыль по отношению к затратам, тем привлекательней проект.

Второй критерий – это риск. Риск – один из важнейших факторов, влияющих на принятие решений. Оценка риска основывается на анализе множества аспектов, которые могут негативно повлиять на реализацию проекта и на компанию в целом.

Третий критерий – это срок реализации. Срок реализации проекта влияет на его привлекательность, поскольку напрямую затрагивает такой важнейший для любой бизнес-единицы показатель, как количество денег, полученных за единицу времени. Тем более что, чем больше срок экспозиции проекта, тем больше вероятность возникновения дополнительных рисков: изменения предпочтений покупателей на рынке, влияние локальных и глобальных кризисов.

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.1

Застройщик, руководствуясь этими основными критериями, принимает решение о приобретении земельного участка под застройку или начале строительства того или иного объекта.

Еще до момента принятия 214–ФЗ Застройщики осознали экономическую привлекательность продажи квартир на этапе строительства, т.к. строительство за счет собственного капитала не всем компаниям доступно, и размер капитала серьезно ограничивает Застройщика размером строительного объекта.

Кредитные продукты для Застройщиков – инструмент не самый популярный, поскольку банки ввиду требований ЦБ не желают брать в свой кредитный портфель жилищные строительные объекты и устанавливают достаточно высокие процентные ставки. При этом множество банков открыто заявляют о том, что кредитуют жилищное строительство, но по факту получить кредит на строительство жилого дома/комплекса практически невозможно. Продажи квартир Застройщиками до появления 214-ФЗ осуществлялись по предварительным договорам купли-продажи собственности или через продажу долей ЖСК (жилищно-строительный кооператив).

В первом случае покупатель платил по договору купли-продажи будущей «вещи», которая на момент подписания договора и оплаты еще не существовала. Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию оформлял собственность и в соответствии с заключенными предварительными договорами заключал сделки купли-продажи. При этом юридически права покупателя были абсолютно не защищены в течение всего периода строительства, и Застройщик мог в принципе просто проигнорировать такого покупателя. В результате наблюдалось и имело место быть множество случаев мошенничества.

Второй случай был не так широко распространен, но по факту имел еще меньшую защиту потенциального покупателя от недобросовестных действий Девелопера, поскольку ЖСК продавал абсолютно виртуальные доли и уж тем более не имел никаких активов. Не стоит сейчас брать в расчет просто неграмотных и негибких представителей бизнеса, которые не справились с проектом ввиду допущенных грубых ошибок или внешних факторов. Такие, безусловно, встречаются всегда и в любой отрасли.

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.2

Поскольку предварительный договор нигде не регистрировался, и о совершенной сделке никому, кроме сторон, не было известно, достаточно часто мошенники продавали дом на этапе строительства по 2-3 раза и бросали объект.

Зачастую дом был не один, а суммы хищений составляли десятки миллионов долларов. Владельцы таких компаний бесследно пропадали, а власти вынуждены были искать инвесторов, которым навязывали «интересные» проекты с обременением, а именно – достройки брошенных домов.

В результате в 2004 году появился 214-ФЗ, по которому Покупатель становился участником долевого строительства объекта и покупал право получения собственности в будущем на квартиру с характеристиками, которые определялись в договоре и в проектной декларации. Данный договор подлежал обязательной регистрации в ФРС и исключал возможность двойных продаж. Продажа квартир иным способом каралась административной ответственностью и высокими штрафами.

Однако далеко не все Застройщики сразу перешли на работу по данному закону. Это было не всем Застройщикам «удобно». Многие компании вели строительство на земле, которая для этого не предназначалась или была получена незаконным способом, строительство велось без разрешений и без согласованных технический условий на присоединение к сетям. На тот момент найти на просторах рынка объекты с полным комплектом правильно оформленных документов, было не так просто, а для открытия регистрации договоров по 214-ФЗ требовалось предоставление пакета разрешительных и правоустанавливающих документов.

Иногда компании шли на осознанный «риск» получения штрафов, поскольку это было экономически целесообразно по финансовым и временным соображениям.

Даже если нарушения и были выявлены, то подтвердить все факты нарушения закона Министерство строительства, как правило, не могло, в итоге компанию штрафовали не более чем на 20% от возможных сумм штрафов.

Застройщики завлекали покупателей: предлагали скидки и привлекательные условия, если покупатель приобретал квартиру до открытия регистрации договоров по 214-ФЗ, - и часто, используя юридическую неграмотность населения, заключали договоры долевого участия, которые не передавались на регистрацию, тем самым делая их ничтожными. Безусловно, далеко не все компании стремились обманным путем завладеть средствами граждан. Но практически все компании активно использовали такие «инструменты» в своей деятельности, идя на осознанный «риск».

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.3

Надо объяснить, что Застройщики рисковали, чтобы получать денежные средства на строительство объекта до начала серьезных капитальных вложений. Продажа квартир на самой начальной стадии проекта могла окупить затраты на данный проект и обеспечить финансирование дальнейшего строительства, принеся владельцам в итоге «высочайшую» прибыль. На самом деле некоторые компании получали доходность, измеряемую иногда тысячами процентов годовых (!), что способствовало гипертрофированному росту некоторых ныне известных компаний на рынке. Такие доходы позволяли скупать «привлекательные» земельные активы и быстро увеличивать объем строительства. Компании, «выросшие» на этом рынке, стремились по мере роста отказываться от сомнительных схем ввиду возросшего внимания со стороны общественности и органов власти. Данные компании и холдинги сейчас работают исключительно в правовом поле и лояльны к органам власти.

Как сказал Генри Форд: «Я готов отчитаться за каждый доллар, но не спрашивайте меня, как я заработал первый миллион».


Что изменилось и как будет дальше
Сейчас в несколько этапов принимаются поправки в 214 федеральный закон, направленные на защиту дольщиков. Цель изменений – исключить возникновение брошенных объектов строительства и «обманутых дольщиков».

Первое изменение в 214-ФЗ подразумевает добровольное страхование ответственности Застройщика страховыми компаниями. Без договора страхования Федеральная регистрационная служба перестала регистрировать договоры долевого участия. Страхование ответственности Застройщика в теории должно защищать интересы участника долевого строительства от банкротства Застройщика и нарушения сроков строительства. Другими словами, дольщик, который пострадал от действий Застройщика, получает компенсацию от Страховой компании в случае банкротства Застройщика.

С одной стороны, данное решение серьезно защищает риски дольщика. С другой стороны, стоимость квартир автоматически увеличилась на сумму страховой премии (около 6%), и как в реальности будет работать такая мера, можно понять только со временем.

Надо сказать, что до изменений в законе статус Застройщика могло получить любое юридическое лицо, владевшее земельным участком на правах собственности или аренды, оформившее исходно-разрешительную документацию и получившее разрешение на строительство. Теперь к Застройщикам предъявляются требования, призванные исключить из рынка несостоятельные компании, тем самым снизить риск возникновения «недостроев». Одно из основных требований, которое абсолютно разумно, не позволяет компаниям с уставным капиталом в 10000 рублей заниматься жилищным строительством.

Эта, на мой взгляд, самая важная поправка отфильтрует до 60% Застройщиков, которые в данный момент работают на рынке и не обладают реальными ресурсами для строительства.

С 1 марта 2016 года чистые активы компании Застройщика, продающей квартиры по ДДУ, будут рассчитываться по формуле с порогом в 5%. Для примера, компания строит 20000 м2 жилья со средней ценой продажи 60 000 руб./м2, то есть объект стоит 1200 млн. рублей по стоимости продаж. Собственный капитал и активы компании должны быть не менее 5% или 60 млн. руб. по бухгалтерскому балансу. И есть предпосылки, что данный порог в дальнейшем будет только увеличиваться. Либо у Застройщика должен быть поручитель или несколько поручителей, у которых активы и капитал не менее 1 млрд. рублей. Площадь возводимых и продаваемых объектов при этом не ограничивается.

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.4

Другие изменения касаются благонадежности компаний Застройщиков. Так у Застройщика не должно быть задолженности по платежам в бюджеты всех уровней. Те, кто не оплатил задолженности, потеряют право начинать новые объекты с привлечением дольщиков. Данный пункт в поправках к 214-ФЗ вынудит Застройщиков выстраивать лояльные взаимоотношения с муниципальными органами власти. И данный аспект может неоднозначно отразиться на конъюнктуре рынка регионов, областей и городов. Еще один момент касается целевого использования средств участников долевого строительства.

В поправках прописано 13 пунктов, которые включают в себя в том числе: возмещение затрат на развитие застроенной территории, комплексное освоение территории и т.д. В дальнейшем планируется еще более сложное изменение в условиях работы Застройщиков. Рассмотрим далее. Застройщики должны будут получать проектное финансирование от банка на весь проект.

Другими словами, банки будут выдавать ровно столько денежных средств, на сколько запланировано произвести строительных работ по ежемесячному графику. У некоторых банков данная схема отработана на инфраструктурных и промышленных объектах:

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 1.5
Собственные затраченные средства Застройщика должны будут при этом составить не менее 20-30%. Клиент, который решил купить квартиру в таком объекте на стадии строительства, будет заключать договор долевого участия, но оплачивать денежные средства банку. В свою очередь, банк финансирует Застройщика строго по графику финансирования, который жестко привязан к графику строительства. При выполнении этапа, как правило, месячного или квартального, Банк направляет на объект службу финансово-строительного контроля, которая проверят объемы и качество работ, стоимость затрат на соответствие запланированным данным. Только после подтверждения всех данных и устранения недочетов Банк перечисляет оставшуюся сумму по этапу строительства Застройщику и открывает аванс на следующие этапы.

Такой порядок, в идеале, призван полностью исключить недобросовестность Застройщиков и гарантировать покупателю квартиры, что он получит ее в назначенный срок и в надлежащем качестве.

Определенно ясно, что изменения «правил игры» внесут серьезные изменения на рынке жилищного строительства: произойдет передел рынка и серьезные корректировки схем работы Застройщиков.
 Возможно, будет наблюдаться кооперация небольших и локальных строительных компаний, а также появятся новые финансово-юридические схемы.

Продолжение доступно здесь

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
2865

Изыскания

  • Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.

Техническое обследование

  • Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.

Комплексное проектирование

  • Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.