Исходно разрешительная документация

Содержание:

Терминология в общем и частном

• правоустанавливающих;
• ограничительных;
• подтверждающих;
• других.

На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и строительство объекта. Для специалистов ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:

• качественные параметры строения;
• объемы будущих работ;
• размер финансового обеспечения.

Главной целью оформления исходно разрешительной документации является получение разрешения на строительство. Без этой бумаги владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. Техническое задание также составляется на основе ИРД.

Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом РФ. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства рекомендуется их внимательно изучить.

Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.

Выдача полномочий на оформление бумаг

ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить согласование в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:

• подачи прошений;
• получения разрешений в органах местной администрации;
• формирования запросов в государственные структуры;
• участия в общественных слушаниях по объекту и не только.

В качестве технического заказчика могут выступать:

• застройщик;
• инвестор;
• владелец ЗУ;
• организация-посредник.

Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в оформлении исходно разрешительной документации. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.

Несколько важных нюансов

Исходно разрешительная документация – это не только первый этап проектирования и строительства, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:

• Генеральному плану;
• ПЗЗ;
• ППТ.

Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.

В процессе получения ИРД нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.

Состав ИРД: что нужно знать о документах

Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.

Имущественно-правовая

Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:

• правоустанавливающие бумаги – договор аренды ЗУ, подтверждение права собственности;
• кадастровый паспорт ЗУ;
• кадастровый паспорт строения (если планируется ремонт или реконструкция);
• акт выбора трассы прохождения коммуникации.

Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.

Распорядительная

Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:

• акт о выделении ЗУ;
• инвестиционный контракт;
• разрешение на снос тех или иных объектов;
• порубочный билет;
• распоряжение на формирование ППТ.

Территориальное планирование

Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:

• Генплан;
• ПЗЗ;
• ППТ.

Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.

Геодезическая

В исходно разрешительный пакет входят:

• ситуационный план;
• геоподоснова;
• топосъемка;
• заключение, вынесенное по итогам проведения инженерно-экологических исследований;
• выводы по инженерно-геологическим изысканиям;
• результаты инженерно-гидрологических работ;
• акт обмера имеющихся сооружений;
• подтверждение обследования состояния зданий.

Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.

Технические условия

Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства:

• на подключение к инженерным сетям на период возведения объекта и после введения его в эксплуатацию;
• по пожарной безопасности;
• на примыкание к дорожной сети;
• на подключение к телефонной сети.

Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.

Исходная

Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.

Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов.

Можно ли сократить список?

Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:

• возведение многоэтажного строения;
• строительство промышленного объекта;
• реконструкция;
• ремонт.

Гораздо проще подготовить пакет при застройке ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:

• Генеральный план;
• СПОЗУ;
• градостроительный план;
• правоустанавливающие бумаги.

Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.

Подготовка комплекта ИРД – это важный этап, сопряженный с рядом сложностей. Если все документы собраны в полном объеме и в соответствии с Градостроительным кодексом, технический заказчик без промедления получит разрешение на строительство, что и является основной целью этой длительной и финансово затратной процедуры.