2. Этапы оценки
Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.
- Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
- ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.
Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.
2.1 Определение класса ОНС
Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:
- ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
- Продолжительность работ превысила указанные сроки;
- Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
- Объект был законсервирован на те же сроки;
- Работы были прекращены в те же сроки.
Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.
2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС
В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:
- Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
- Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
- Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
- Физическое состояние;
- Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
- Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
- Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
- На переоформление документов;
- Разработку новой сметной документации;
- Осуществление технических экспертиз;
- Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
- изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
- потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
- иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.
3. Особенности оценки ОНС
Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.
С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:
- долгосрочный этап вложения средств;
- существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
- необходимость в выходе на рынок земли (участок);
- прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.
При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:
- потребность в точном выявлении степени его готовности;
- фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
- наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
- меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.
Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.
4. Основные методы проведения оценки
Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:
- предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
- установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
- установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.
При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).
Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование - дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера).
В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.
А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.
В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.
Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.
При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:
- инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.
Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.
- эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).
5. Выводы
Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:
- Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
- Приобретением участка земли;
- Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.
Минусом вложений можно считать:
- Высокие первоначальные затраты на покупку ОНС;
- Затраты на его содержание.
При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.
3223.png)
