рус/eng

Инжиниринговые услуги по всей
России с 2004 года

Есть вопросы? Звоните!

+7 (495) 989-51-26

Оценка объекта незавершённого строительства

                            
Оценка объекта незавершённого строительства
DMSTR - инжиниринговые услуги для бизнеса

Объекты незавершённого строительства (ОНС) в любой степени готовности являются привлекательными для потенциального инвестора уже по той причине, что они занимают определённый земельный участок.

Содержание:

1. ОНС, подлежащие оценке

Как объект оценки ОНС значительно отличаются от уже построенного, так как на их стоимость влияют иные факторы. Поэтому подбор метода её выполнения следует выполнять с учётом особенностей.

Чтобы выбрать оптимальный вариант оценки незавершённого строительства и корректно его использовать, следует обязательно учитывать типологию ОНС.

Согласно статьям 131 и 130 ГК РФ ОНС являются недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации на них права собственности.

К недвижимому в данном контексте относят объекты, связанные с определённым земельным участком, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.

Рассматриваемый объект должен соответствовать имеющейся проектной документации и иметь разрешение на строительство. В противном случае лицо, занимавшееся его возведением, не имеет юридического права распоряжаться данным ОНС (основание статья 222 ГК РФ первый пункт).

Право собственности требуется обязательно регистрировать только на объект, не являющийся предметом конкретного договора стройподряда (основание пункт 16 информационного письма №59, опубликованное Президиумом ВАС. Дата публикации, 16.02.01).

Если эти пункты не выполнены, то ОСН нельзя рассматривать как объект оценки (например, определять его стоимость с целью последующей продажи).

Оценка объекта незавершённого строительства

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

2. Этапы оценки

Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.

  1. Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
  2. ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.

Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.    

Оценка объекта незавершённого строительства1


2.1 Определение класса ОНС

Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:

  • ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
  • Продолжительность работ превысила указанные сроки;
  • Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
  • Объект был законсервирован на те же сроки;
  • Работы были прекращены в те же сроки.

Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.

2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства2

В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:

  • Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
  • Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
  • Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
  • Физическое состояние;
  • Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
  • Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
  • Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
  • На переоформление документов;
  • Разработку новой сметной документации;
  • Осуществление технических экспертиз;
  • Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
  • изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
  • потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
  • иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.

3. Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

  • долгосрочный этап вложения средств;
  • существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
  • необходимость в выходе на рынок земли (участок);
  • прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

  • потребность в точном выявлении степени его готовности;
  • фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
  • наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
  • меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

4. Основные методы проведения оценки

Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:

  • предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
  • установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
  • установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.

При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).

Оценка объекта незавершённого строительства3

Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование - дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера). 

В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.

А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.

В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.

Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.

При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:

  • инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.

Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.

  • эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).

5. Выводы

Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:

  • Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
  • Приобретением участка земли;
  • Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.

Минусом вложений можно считать:

  • Высокие первоначальные затраты на покупку ОНС;
  • Затраты на его содержание.

При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
898

Изыскания

  • Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.

Техническое обследование

  • Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.

Комплексное проектирование

  • Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.

Строительный контроль

  • Обеспечим ввод строящегося объекта в эксплуатацию в срок с экономией до 15,2% от стоимости строительства.