Инжиниринговые услуги по всей
России с 2004 года
Услуги компании DMSTR

Есть вопросы? Звоните!

+7 (495) 989-51-26 Обратный звонок

рус/eng

                            
Новая жизнь
DMSTR - инжиниринговые услуги для бизнеса
«Смена функционального назначения существующего здания обладает преимуществом перед новым строительством», – отмечает автор статьи Билл Вильгельм.

Смена функционального назначения здания относится к переустройству или использованию старой строительной площадки или существующего здания с целью, отличной от той, для которой они были первоначально построены или спроектированы. В некоторых случаях такой подход предлагает экономически эффективную альтернативу новому строительству. Данная практика была применена для широкого круга проектов коммерческого строительства различных типов, включая многоквартирные жилые дома, магазины розничной торговли, офисы, а также музеи и даже парки Главной лиги бейсбола (Северная Америка).

Одним из видов основных средств, на который смена функционального назначения здания повлияла особенно плодотворно за последние несколько лет, оказались отели. Основная причина заключается в том, что смена назначения или реконструкция позволяют «вывести» строительный объект на рынок на 20-30 % быстрее, чем аналогичный объект нового строительства. Для отелей такая экономия времени дает несколько вещей:

  • скорый результат: отели могут быть быстрее введены в эксплуатацию, быстрее начинают приносить деньги и быстрее окупают вложения инвесторов. Кроме того, данный подход предлагает альтернативные издержки, выраженные сокращением графика строительства на месяцы по сравнению с новым строительством;
  • экономия затрат: традиционно смена функционального назначения здания стоит примерно на 20 % меньше, чем стоимость строительства здания аналогичного размера с нуля;
  • перестраховка на случай изменений на рынке: затраты на оплату труда и материалов постоянно меняются. Иногда взгляд на исторические данные уже реализованных проектов повергает в шок, когда узнаешь, как затраты на определенные материалы растут или падают в зависимости от времени. Сокращение графика строительства путем смены назначения здания снижает риски, связанные с ростом или падением цен на трудовые и материальные ресурсы на рынке.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Новая жизнь

Где имеет смысл смена функционального назначения здания

Необходимо отметить, что смена функционального назначения здания имеет и свои проблемы. Однако при подходящих обстоятельствах экономика данного подхода работает лучше. Чтобы заставить числа работать, нужно начать с поиска возможной ценности одного или нескольких компонентов существующего сооружения, которые будут окупать проект с точки зрения затрат. Часто пользу пытаются определить с точки зрения «во сколько бы обошлась замена этого на это?».

Например, для переоборудования какого-нибудь здания в соответствии с нормами могут потребоваться сейсмические изыскания, что обычно означает значительные капиталовложения. Они могут показаться чрезмерно высокими и побудить застройщика к сносу и перестройке существующего здания. В то же время, это здание может иметь изысканную систему внешнего остекления или какую-нибудь новую или обновленную механическую систему.

При сопоставлении стоимости остекления или механической системы со стоимостью сейсмических изысканий экономическая выгода может склоняться к переустройству или реконструкции. Каждая строительная площадка или здание представляют собой уникальные объекты, и первым шагом для тех, кто рассматривает смену функционального назначения, является определение такого элемента существующего объекта, который имеет денежную ценность. Часто конструкции или внешний вид здания сохраняют из-за их хорошего состояния. Так было во время недавнего проекта переоборудования, который превратил невыразительное бетонное офисное здание, построенное в 1960-х годах недалеко от аэропорта LAX (Лос-Анджелес), в отель. Конструкция наружных стен имела ребристые выступы из бетона и стекловолокна, которые придавали ей суровый, непривлекательный вид.

Однако несущие конструкции здания были в превосходном состоянии, а инженерные системы все еще работали. После демонтажа почти всех элементов здания и расходов в размере около 60-ти миллионов долларов на обновление здания в соответствии с современными эстетическими стандартами, строительство 260-ти тысяч квадратных футов гостиничного пространства повышенного уровня комфорта было завершено всего за 16 месяцев по сравнению с планируемыми 20-21 месяцами отстройки здания с нуля.

Ценность здания обязательно должна работать

Расположение и площадь здания в плане играют ключевую роль в том, стоит ли вообще рассматривать смену функционального назначения или реконструкцию. Иногда каркас или оболочка здания заключают в себе основную ценность, но сооружение имеет странную форму или неподходящий размер. В таких случаях застройщик должен обязательно поинтересоваться, будет ли здание работать с точки зрения новой технологической схемы. Если нет, возможно, будет более выгодно рассмотреть вариант нового строительства.

В описанном выше проекте переоборудования рассматриваемое здание располагало большим количеством квадратных метров, имевших нулевое значение с точки зрения нового технологического процесса или с точки зрения окупаемости инвестиций с помощью нового функционального назначения в виде отеля. Но существующий каркас и остекление имели слишком большое значение. Несмотря на мертвые зоны, осталось достаточно квадратных метров для добавления необходимого количества ключевых элементов, чтобы сделать проект экономически выгодным. Условия для работы элементов объекта, несущих определенную ценность, были благоприятными. После тщательной оценки экономической составляющей проект получил одобрение.

Когда имеет смысл смена функционального назначения здания

Существуют определенные рыночные условия, при которых проект больше предрасположен к смене функционального назначения, чем к новому строительству, и наоборот. Вторичные и третичные рынки недвижимости с неудобным расположением или недвижимость, расположенная в районах с более низкой плотностью населения, сильнее тяготеют к новому строительству. Экономия при смене назначения здания становится более очевидной, когда существуют два взаимосвязанных условия: очевидный спрос и предложение для рассматриваемого вида основных средств и нехватка доступной недвижимости в данном районе.

Смена функционального назначения дает аргументированные преимущества в экономии времени и бюджета по сравнению с новым строительством при определенных условиях: правильная география, при которой существует спрос и предложение для рассматриваемого вида основных средств; имеется основной элемент (или элементы) на участке или в здании, который является достаточно ценным для того, чтобы его сохранить; подходящее расположение здания в плане, на основе которого создается технологическая схема для нового назначения здания. Если эти условия выполняются, то смена функционального назначения здания является гораздо более привлекательным вариантом для быстрого выполнения проекта, чем новое строительство.

Билл Вильгельм является президентом компании R.D.Olson Construction – генеральной подрядной организации в Ирвайне, штат Калифорния, основанной в 1979 году.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
134

Техническое обследование

  • Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.

Комплексное проектирование

  • Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.

Технический Заказчик

  • Технический заказчик на всех этапах, от выбора земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.