Микро-девелопмент

В явлении микро-девелопмента нет ничего нового, кроме термина. В том или ином варианте он присутствовал на протяжении всей истории человечества. В наше время под микро-девелопментом, в частности, понимают небольшие проекты жилищного или торгового назначения.

Такое направление довольно распространено на Западе и в США, где небольших семейных компаний по строительству довольно много.

В России встретить компанию, специализирующуюся на микро-девелопменте, всё равно, что найти четырёхлистный клевер на лугу.

И тем не менее, они есть и регулярно реализуют свои небольшие строительные проекты.

Сейчас на рынке строительства недвижимости наблюдается глобализация. В связи с ужесточением требований 214-ФЗ, мелкие и средние застройщики будут вынуждены покинуть рынок или как-то изменить привычный подход к застройке. Их просто отсекут от финансовых инструментов (ранее в статье про изменения в 214-ФЗ я писал, что банковские кредиты доступны только крупным девелоперам). Крупные девелоперские компании, наоборот, станут ещё больше и займут весь рынок. Как следствие, конкуренция перейдёт в несколько другую плоскость, и не исключено появление картелей Застройщиков, а Потребитель увидит серьёзное повышение цен на новостройки.

Чтобы не рассуждать об этом долго, предлагаю рассмотреть "плюсы" и "минусы".

С одной стороны, система позволит практически исключить недостроенные объекты и обманутых дольщиков, и это ОЧЕНЬ хорошо.

1. Цены на квартиры в новостройках вырастут и, возможно, серьёзно. 
2. Резкое снижение конкурентной активности негативно скажется на разнообразии архитектурных вариантов, на проработке концепций, наличии необходимой инфраструктуры, внедрении современных технологий, оснащённости и - самое главное - на качестве. 
3. Стоимость квартир на этапе строительства практически не будет отличаться от стоимости готового жилья. 
4. Возможность появления картелей застройщиков, которые будут регулировать рынок таким образом, чтобы получать максимальную прибыль. 
5. Средний размер застраиваемых объектов по рынку резко вырастет. Застройщикам, имеющим практически не ограниченное финансовое плечо, выгоднее планировать сразу микрорайонную застройку. С рынка почти пропадёт камерная, интересная застройка.
   

Минусов больше, но нет смысла продолжать их перечислять. Как один из результатов реформы 214-ФЗ, с рынка могут пропасть небольшие проекты, которые нужны «именно в том месте», проекты интересные с архитектурной точки зрения с детально продуманными удобствами для проживания.

Такие проекты будут экономически не интересны корпорациям. Поэтому именно микро-девелопмент может дать рынку именно то, чего не будет хватать.

Будущее у микро-девелоперов, безусловно, есть. В 21 веке в России уже довольно активно велась точечная застройка, небольшими объектами: на несколько таунхаусов, коттеджный посёлок на 3-10 дачных домов, пристройками на 20-30 квартир к существующим домам и даже многоквартирными одноподъездными домами.

Как и у любого бизнеса, некоторые проекты были успешными, некоторые нет. Существуют примеры, когда два партнёра начали со строительства 5 таунхаусов, и за 5 лет их компания выросла до девелопера с 13-ю крупными малоэтажными объектами.

Другим интересным направлением микро-девелопмента является реконструкция многоквартирных жилых домов в старых и престижных районах городов, с надстройкой нескольких дополнительных этажей. При этом жильцы остаются жить в своих квартирах, получают капитальный ремонт здания, получают увеличение площади своих квартир и лифт, а в активе у Застройщика - 2-3 этажа ликвидных квартир в престижном месте.

В целом, в нашей стране условия доступа к дешёвым кредитным средствам, сложность оформления необходимой документации для строительства, ужесточение условий работы по 214-ФЗ не дают возможности развития микро-девелопмента. На мой взгляд, это огромное упущение сразу по множеству ключевых параметров строительной отрасли. Без должного внимания остаются:

• Гибкость изменений и разнообразия концепций и форматов застройки; 
• Развитие и разнообразие архитектуры; 
• Реконструкция и капитальный ремонт старого и ветхого жилого фонда; 
• Обновление и капитальный ремонт инженерных коммуникаций; 
• Дополнительное поступление налогов в бюджет городов.
  

В данной статье мы много говорим о многих положительных сторонах микро-девелопмента, но крайне важно, чтобы, помимо прочего, качество, сроки и законность застройки исключали мошенничество и недобросовестность Застройщиков.

Без качественно продуманного законодательного механизма развитие микро-девелопмента невозможно, даже при прочих самых благоприятных условиях.