Сейчас на рынке строительства недвижимости наблюдается глобализация. В связи с ужесточением требований 214-ФЗ, мелкие и средние застройщики будут вынуждены покинуть рынок или как-то изменить привычный подход к застройке. Их просто отсекут от финансовых инструментов (ранее в статье про изменения в 214-ФЗ я писал, что банковские кредиты доступны только крупным девелоперам). Крупные девелоперские компании, наоборот, станут ещё больше и займут весь рынок. Как следствие, конкуренция перейдёт в несколько другую плоскость, и не исключено появление картелей Застройщиков, а Потребитель увидит серьёзное повышение цен на новостройки.
Чтобы не рассуждать об этом долго, предлагаю рассмотреть "плюсы" и "минусы".
С одной стороны, система позволит практически исключить недостроенные объекты и обманутых дольщиков, и это ОЧЕНЬ хорошо.
- Цены на квартиры в новостройках вырастут и, возможно, серьёзно.
- Резкое снижение конкурентной активности негативно скажется на разнообразии архитектурных вариантов, на проработке концепций, наличии необходимой инфраструктуры, внедрении современных технологий, оснащённости и - самое главное - на качестве.
- Стоимость квартир на этапе строительства практически не будет отличаться от стоимости готового жилья.
- Возможность появления картелей застройщиков, которые будут регулировать рынок таким образом, чтобы получать максимальную прибыль.
- Средний размер застраиваемых объектов по рынку резко вырастет. Застройщикам, имеющим практически не ограниченное финансовое плечо, выгоднее планировать сразу микрорайонную застройку. С рынка почти пропадёт камерная, интересная застройка.
Минусов больше, но нет смысла продолжать их перечислять. Как один из результатов реформы 214-ФЗ, с рынка могут пропасть небольшие проекты, которые нужны «именно в том месте», проекты интересные с архитектурной точки зрения с детально продуманными удобствами для проживания.
Такие проекты будут экономически не интересны корпорациям. Поэтому именно микро-девелопмент может дать рынку именно то, чего не будет хватать.
Будущее у микро-девелоперов, безусловно, есть. В 21 веке в России уже довольно активно велась точечная застройка, небольшими объектами: на несколько таунхаусов, коттеджный посёлок на 3-10 дачных домов, пристройками на 20-30 квартир к существующим домам и даже многоквартирными одноподъездными домами.
Как и у любого бизнеса, некоторые проекты были успешными, некоторые нет. Существуют примеры, когда два партнёра начали со строительства 5 таунхаусов, и за 5 лет их компания выросла до девелопера с 13-ю крупными малоэтажными объектами.
Другим интересным направлением микро-девелопмента является реконструкция многоквартирных жилых домов в старых и престижных районах городов, с надстройкой нескольких дополнительных этажей. При этом жильцы остаются жить в своих квартирах, получают капитальный ремонт здания, получают увеличение площади своих квартир и лифт, а в активе у Застройщика - 2-3 этажа ликвидных квартир в престижном месте.
В целом, в нашей стране условия доступа к дешёвым кредитным средствам, сложность оформления необходимой документации для строительства, ужесточение условий работы по 214-ФЗ не дают возможности развития микро-девелопмента. На мой взгляд, это огромное упущение сразу по множеству ключевых параметров строительной отрасли. Без должного внимания остаются:
- Гибкость изменений и разнообразия концепций и форматов застройки;
- Развитие и разнообразие архитектуры;
- Реконструкция и капитальный ремонт старого и ветхого жилого фонда;
- Обновление и капитальный ремонт инженерных коммуникаций;
- Дополнительное поступление налогов в бюджет городов.
В данной статье мы много говорим о многих положительных сторонах микро-девелопмента, но крайне важно, чтобы, помимо прочего, качество, сроки и законность застройки исключали мошенничество и недобросовестность Застройщиков.
Без качественно продуманного законодательного механизма развитие микро-девелопмента невозможно, даже при прочих самых благоприятных условиях.