Когда служба технического заказчика подключается к реализации проекта?

Технический заказчик берёт на себя все этапы, начиная от аудита земельного участка. Технический заказчик может подключиться к реализации проекта ещё раньше: тогда, когда у инвестора только возникла идея строительства. В этом случае, по желанию и заданию инвестора технический заказчик может начать подбор земельных участков, отвечающих требованиям того объекта, который должен быть построен: провести обследование, технический аудит данного земельного участка (так называемый технический due diligance) и дать экспертное заключение о возможности размещения объекта строительства на данном земельном участке.

На этом этапе анализируется как градостроительная ситуация в регионе, так и технические возможности строительства на данном земельном участке.

Например, если мы берём земельный участок сельхозназначения - простое поле где-нибудь в Подмосковье, то специалисты службы техзаказчика должны провести полностью весь комплекс мероприятий для того, чтобы понять, возможно ли данные земли перевести в назначение промышленное (если предстоит строительство промышленного объекта) либо жилое (если речь идёт о создании коттеджных посёлков). Кроме того, просчитываются трудовые и финансовые затраты, которые потребуются для ведения такого строительства.

Например, существует ли разработанный и утверждённый ранее проект планировки, приняты ли правила землепользования в регионе планируемого строительства и утверждены ли они. Если эти документы имеются, значит, дальше можно смело рассматривать вопрос получения градостроительного плана земельного участка.

Если говорить о Москве в пределах городской черты, то, возможно, там ещё понадобятся технические условия на связь, на интернет и т. д., в зависимости от местоположения и вида объекта. В случае, если предполагается возведение крупного гипермаркета, скорее всего, будут нужны специальные технические условия, которые выдаёт Главное управление МЧС.

После разработки проектной документации служба техзаказчика осуществляет подбор генерального подрядчика на строительство. По желанию инвестора, могут быть рассмотрены несколько вариантов, которые сводятся в итоговую таблицу. По результатам рассмотрения, даётся заключение о рекомендуемом генподрядчике, который, по мнению технического заказчика, отвечает всем критериям проведения данного конкурса.

Отдельного рассмотрения заслуживает этап получения разрешения на строительство и сам процесс строительства.

Итак, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо наличие положительного заключения экспертизы проектной документации (в случае, если мы говорим о тех объектах, которые требуют прохождения такой экспертизы). Соответственно, по факту получения разрешения на строительство проводится тендер на генподрядную организацию, выбирается подрядчик и начинается процесс строительства.

Служба технического заказчика участвует в процессе строительства ежедневно.

С целью постоянного контроля за ходом строительства объекта из службы техзаказчика выделяется группа строительного контроля, при необходимости работающая круглосуточно.

В зависимости от объекта, в эту группу могут входить от одного до нескольких инженеров строительного контроля во главе с руководителем. Например, если строится крупный объект, то, помимо инженера по общестроительным конструкциям, общестроительным работам, в группу включаются специалисты узкого профиля: по инженерным сетям, по водоснабжению, водоотведению, по отоплению и вентиляции, по слаботочным сетям. В состав группы строительного контроля при необходимости может быть включён инженер-геодезист, который контролирует работу инженера-геодезиста со стороны подрядчика.

Случается, что заказчик просит именно службу технического заказчика выполнять работы по выносу осей на местность, закреплению осей на местности, поэтому геодезист службы техзаказчика в таких случаях обязательно сопровождает строительство.

Параллельно по факту контроля при выполнении строительно-монтажных работ создается пакет исполнительной документации для будущего ввода в эксплуатацию законченного объекта строительства, так называемая папка ГЗОС. По результатам этой работы после окончания строительства проводится итоговая приёмка законченного объекта и выдаётся заключение о соответствии построенного объекта нормам и проектной документации. Именно на основании этого заключения выдаётся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И только после получения данного документа объект передаётся в службу эксплуатации и ставится на кадастровый учет. Владелец объекта оформляет паспорта БТИ и получает свидетельство о собственности на объект строительства.