Инжиниринговые услуги по всей
России с 2004 года
Услуги компании DMSTR

Есть вопросы? Звоните!

+7 (495) 989-51-26 Обратный звонок

рус/eng

Аудит земельных участков

                            
Аудит земельных участков
DMSTR - инжиниринговые услуги для бизнеса

В данной статье мы рассмотрим проведение работ по оценке земельного участка. В большей степени это касается комплексной жилой застройки и объектов промышленно-складского назначения.

Любой Застройщик находится в непрекращающемся поиске и оценке земель под будущую застройку, пополняя свой земельный банк и планируя свое развитие. Выбор и детальная оценка земельного участка под строительство – является залогом успешной реализации любого строительного проекта. Именно при оценке земельного участка у Застройщика (Инвестора) формируется понимание основных будущих затрат на проект: учитываются затраты на выполнения Технических условий, учитываются правовые риски покупки и владения участком, возможность целевого использования, оцениваются потенциальная сложность использования земли в соответствие с планами Инвестора.

В данной статье объём проведения работ по оценке земельного участка в большей степени касается комплексной жилой застройки и объектов промышленно-складского назначения.

Аудит земельных участков 

Надо отметить, что на практике при поиске и оценке земельных участков под строительство, инвестору приходиться сталкиваться с различными вариантами (наборами) недостатков и ограничений земли, существующими зданиями и сооружениями, различными стадиями оформления будущего строительства. Каждый земельный участок или инвестиционный проект - это ребус, который нужно детально изучить, чтобы решить.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

На стадии подготовки к приобретению земельного участка проводится оценка ключевых параметров будущего строительства, юридическо-правовой аудит земли, анализ градостроительных и инженерных ограничений, предварительная оценка затрат на подключение будущего объекта.

В оценку ключевых параметров будущего строительства входят: потенциальная полезная площадь зданий, подходящий формат и назначение будущих зданий, состав и объём необходимой инфраструктуры, состав и наличие социальной нагрузки и т. д. Данные параметры позволяют инвестору получить предварительные ТЭП по будущей застройке и на этом основании сделать предварительную экономическую модель всего инвестиционного проекта.

Юридически-правовая оценка (Due Diligence) является основным мероприятием для приобретения земельных участков, поскольку позволяет «увидеть» наиболее серьёзные риски с наименьшими затратами времени и средств. В основном, все инвесторы и Застройщики проводят такой аудит потенциально интересных земельных участков ещё и потому, что в результате возможно разработать наиболее защищённую схему приобретения земельного участка, предусмотрев все существенные риски.

Юридическо-правовая оценка земельного участка состоит из:

  • Изучения оснований возникновения прав на земельный участок (оснований предоставления, гражданско-правовых сделок и проч.), а также последующих сделок, изучения вероятности признания указанных сделок ничтожными; 
  • Изучения разрешительной документации в отношении земельного участка на предмет правомерности изменения категории земель, разрешённого использования; 
  • Выявления водоохранных зон, зон подземных коммуникаций и возможных ограничений в пользовании земельным участком в связи с наличием таких зон;
  • Изучения документов кадастрового учёта (установлены ли границы на местности, выявление факта согласования границ, наличия пересечения границ со смежными участками, наличия технических и кадастровых ошибок, наличия на земельном участке объектов недвижимости); 
  • Оценки информации о собственниках земельного участка (для собственников - физических лиц — выявление несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных, выявление режима общей собственности супругов; для собственников - юридических лиц — изучение соблюдения корпоративных процедур при заключении сделок с земельным участком); 
  • Выявления возможных оснований досрочного прекращения прав на земельный участок; 
  • Изучения имеющихся и выявления возможных обременений права собственности в отношении земельного участка; 
  • Изучения технических условий на присоединение и договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, с эксплуатирующей и управляющей компаниями; 
  • Выявления задолженности по оплате налогов, оплате коммунальных услуг, услуг эксплуатирующей и управляющей компании; 
  • Изучения перспектив развития земельного участка, в соответствии с градостроительным и земельным законодательством (ПЗЗ, Генплан, нормативы градостроительного проектирования).

Аудит земельных участков1 

Градостроительно-техническая оценка позволяет оценить: градостроительные и инфраструктурные ограничения, обременения использования, имеющиеся сервитуты, транспортную инфраструктуру, техническую возможность подключения к инженерным сетям, предварительную оценку стоимости подключения к коммуникациям, наличие объектов в границах и вне границ, накрывающих участок санитарно-защитными и охранными зонами и многое другое.

Техническая оценка земельного участка нуждается в пояснениях относительно причин необходимости её проведения по наиболее существенным критериям:

  • Получение предварительных технических условий и возможность подключения к инженерным сетям - одно из важнейших мероприятий при оценке земельного участка на предмет пригодности для реализации инвестиционного проекта. Это обусловлено тем, что инженерные сети, к которым можно подключиться, могут находиться на значительном отдалении от объекта, либо существующие сети требуют реконструкции или замены, что обеспечит потребности нового строительства. Не редки случаи, когда стоимость подключения может быть сопоставима со стоимостью СМР (строительно-монтажных работ) всего объекта. Как правило, в таких случаях строительство такого объекта является экономически нецелесообразным. Оценка подключения к сетям позволяет оценить порядок затрат на подключение перед приобретением потенциально непригодного для строительства земельного участка. 
  • Оценка санитарно-защитных и охранных зон также является важнейшим элементом в проведении аудита земельного участка. Наличие объектов или сетей, в границах или вне границ земельного участка, может иметь зону, в которой не допускается строительство, либо накладываются серьёзные ограничения на возведение строительных объектов. При анализе таких зон может оказаться, что пригодная для строительства площадь будет в несколько раз меньше самого земельного участка. Такой анализ позволит адекватно оценить ТЭП будущего строительства и аргументированно снизить стоимость приобретаемого участка. 
  • Транспортная инфраструктура. Возможность обеспечения требуемой транспортной доступностью объекта и возможность согласования выездов на основные автомобильные дороги. Для производственно-складских объектов особенно важно, чтобы объект был обеспечен требуемым для нормальной эксплуатации транспортным потоком и/или имел возможность подведения подъездного ж/д пути. В некоторых случаях, когда земельный участок не имеет прямого примыкания к существующим автодорогам, могут возникнуть существенные трудности для выделения земли в целях организации подъезда.

Также в ходе строительства у Застройщиков могут возникнуть обязательства по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) либо финансированию дополнительной инфраструктуры для нужд государственных или муниципальных органов власти, ведающих данным земельным участком. Эти обязательства являются обременениями строительства.

Видов обременений имеется большое множество, и они определены в специальных законодательных актах. (Так, для недвижимого имущества - это аренда, ипотеки, доверительное управление и т. д.; обременения инвестора – дополнительные мероприятия по созданию и эксплуатации сооружения, проводимые за счёт средств инвестора.)

Так как расходы по обременениям строительства составляют значительную часть от общих расходов постройки, необходимо уделить должное внимание выявлению и анализу обременений к земельному участку.

Такая комплексная оценка земельного участка позволяет Застройщику сделать предварительную оценку возможных рисков и экономики строительства на выбранном участке.

В результате, Застройщик может принять адекватное решение по стоимости и условиям приобретения того или иного земельного актива.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
1531

Техническое обследование

  • Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.

Комплексное проектирование

  • Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.

Технический Заказчик

  • Технический заказчик на всех этапах, от выбора земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.