Инжиниринговые услуги по всей
России с 2004 года
Услуги компании DMSTR

Есть вопросы? Звоните!

+7 (495) 989-51-26 Обратный звонок

рус/eng

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.

  • Главная
  • Статьи
  • Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.
                            
Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.
DMSTR - инжиниринговые услуги для бизнеса

В данной статье мы рассмотрим одну из самых болезненных ситуаций, с которой сталкивается Заказчик строительства, а именно: с вынужденной сменой Генерального подрядчика на различных этапах строительства.

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.

Любой Застройщик в процессе своей деятельности, за исключением крупных домостроительных предприятий, вынужден привлекать ряд субъектов для успешной реализации своих проектов, исходя из экономических выгод и отсутствия необходимости в содержании лишних активов, сотрудников и администрации. По сути, для девелоперов наиболее важным является комплексное управление и контроль за проектом, а все вопросы, связанные со строительством, проектированием, сбором исходно-разрешительной документации и другой непрофильной работой, лучше, как показывает практика, выполнить силами и ресурсами сторонних организаций. Будь то: кредиторы, проектировщики либо организации, осуществляющие изыскания, – при работе с каждым из них Застройщик сталкивается с целым комплексом характерных трудностей.

Тема эта обширна и многогранна, нами же будет рассмотрен случай, когда между Застройщиком и Генеральным подрядчиком принято решение о расторжении Договора без судебных разбирательств. Учитывая специфику деятельности нашей компании, я буду делать упор на собственный опыт в схожей ситуации, рассматривая примеры, связанные с финальным взаиморасчётом, оценкой качества выполненных ранее работ и отсутствием полного комплекта исполнительной документации.

Нормальные отношения с Генеральным подрядчиком должны строиться по принципу: «Готовься к разводу, стоя перед алтарём».

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Именно поэтому очень важной частью построения отношений между Заказчиком и Подрядчиком является разработка и подписание Договора на выполнение строительно-монтажных работ. Каждая нижеизложенная ситуация должна быть ожидаема Заказчиком ещё до её возникновения и отображена в Договоре.

Итак, один из главных вопросов, само собой, связан с окончательными взаиморасчётами.

Генеральный подрядчик всегда будет заявлять объёмы, превышающие фактически выполненные. Это данность, и принимать её необходимо как нечто очевидное. С позиции Генерального подрядчика, в подобных конфликтных ситуациях терять уже нечего: строителей много, и вряд ли он когда-либо получит от Заказчика объекты в будущем, поэтому если уж и уходить, так уходить «красиво». Данная ситуация должна решаться на основании неотъемлемой части любого Договора, а именно – сметы.

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.1

Рассмотрим, с какими сметами работают Застройщики.

Первый вариант: в договоре общими словами определяется объём работ и характеристики объекта, а стоимость рассчитывается, исходя из договорной стоимости квадратного метра. Это самая сложная ситуация, которая отображает интерес Застройщика к стоимости строительства квадратного метра и его продажи.

Взаиморасчёты в данном случае определяются примерной процентной готовностью объекта строительства. В процессе стройки данная схема вполне работает, но если начинается спор об уходе с объекта, то такой спор становится бесконечным, так как представление Подрядчика и Застройщика относительно выполненных работ всегда будет различным.

Другой пример: у договора есть смета как отдельное приложение, но разбивка представляет собой укрупнённые расчёты, например, по разделам проекта или по зданиям и сооружениям. В данном случае ситуация немного проще, но не во многом отличается от договорной цены квадратного метра. Какая же смета является наиболее прозрачной и позволяет максимально предостеречь Заказчика от переплат?

Ответ очевиден: максимально подробная, отображающая всю графическую часть проекта и подготовленная самим Застройщиком.

Почему смету следует готовить непосредственно Застройщику?

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.2

Казалось бы, если есть примерное понимание стоимости строительства, а смета Генерального подрядчика имеет допустимую стоимость, можно подписывать договор и работать. Однако, существует одно «но».

Очень часто сметы готовятся не в государственных расценках, а в рыночных, поэтому сметы Генерального подрядчика, как правило, имеют раздутую стоимость первых этапов строительства, а завершающие этапы осуществляются практически с нулевой прибылью подрядчика.

Позиция строителя предельна ясна: всю свою прибыль он получает на первых этапах строительства. Риски Застройщика не менее очевидны: мало того, что Генеральный подрядчик теряет интерес к проекту по мере его завершения, с пропорциональной потерей рычагов влияния на него, да ещё и после ухода Подрядчиков с площадки денег на завершение строительства может не хватить. На этапе окончания освоения плановой прибыли Генподрядчик сам будет рад покинуть объект строительства. В соответствии с вышеизложенным, Застройщику необходимо готовить собственную смету и график финансирования с равномерным распределением планируемой доли прибыли или, наоборот, «раздуть» последние этапы. Но это уже на совести Застройщика, да и любой адекватный Генеральный подрядчик от этого откажется, боясь быть обманутым после завершения неинтересных, с экономической точки зрения, работ.


Следующей не менее важной составляющей при смене Генерального подрядчика является оценка качества ранее выполненных работ. Вопрос вряд ли возникнет в случае присутствия компетентной службы строительного контроля с самого начала строительно-монтажных работ. Но для наглядности представим, что строительный контроль не имеет должной квалификации, или же отчётные данные службы строительного контроля не вызывают доверия со стороны Застройщика.

Решение о смене Генерального подрядчика принимается не за несколько дней и очень часто занимает не один месяц, следовательно, в случае возникновения подобного конфликта производительность и качество выполнения работ со стороны Генерального подрядчика будет снижаться.

Соответственно, до поиска новых строителей необходимо провести комплексное обследование объекта незавершённого строительства независимой специализированной компанией. Во-первых, в случае обнаружения грубых нарушений результаты обследования могут стать весомым доводом в рамках переговоров с Подрядчиком с целью получения работ, связанных с устранением замечаний, либо уменьшения размера окончательного платежа. Во-вторых, результаты обследования будут очень полезны в процессе поиска и договорной работы с новым Генеральным подрядчиком.

Смена Генерального подрядчика в процессе реализации инвестиционного проекта.3

Ну, и в завершение немного об Исполнительной документации.

Исполнительной документации уделяется незаслуженно мало внимания, и понимание её необходимости приходит на этапе окончания строительства. Следить за наличием Исполнительной документации необходимо с самого начала строительства, опять же, силами строительного контроля: либо собственного, либо привлечённого.

К сожалению, сегодняшние реалии наглядно демонстрируют, что практически все компании, работающие на рынке строительных услуг, относятся к формированию исполнительной документации спустя рукава. Это подтверждается постоянными обращениями Застройщиков из различных российских регионов в нашу компанию с вопросами об объектах, имеющих максимальную стадию готовности. При этом они не имеют на руках никакого документального подтверждения.

Застройщику необходимо отдавать себе отчёт в том, что, в случае прекращения работы с Генеральным подрядчиком и его ухода со строительной площадки, формированием исполнительной документации заниматься никто не будет. Перестраховкой может стать дополнительное приложение к договору, отображающее подробный реестр исполнительной документации, которая должна предоставляться Подрядчиком. Работа с компетентной службой строительного контроля также позволит Застройщику обезопасить себя. Именно данная служба и будет обязана осуществлять ежемесячную приёмку выполненных объёмов работ, но только после предоставления со стороны строительной организации полного комплекта исполнительной документации за отчётный период.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.


Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
5612

Техническое обследование

  • Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.

Комплексное проектирование

  • Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.

Технический Заказчик

  • Технический заказчик на всех этапах, от выбора земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.